·信用承诺·联系我们·加入收藏·设为首页·网站地图
当前位置: 硕士论文网 > 经济论文 > 中国按揭民法的规制方面探讨

中国按揭民法的规制方面探讨

来源:硕士论文网
  

  范丰丽
  【导读】“按揭”音译于英文“Mortgage”,按揭的概念来源于西方国家,它的基本概念是有价契约、证券或者房产实物等作为抵押资产来取得银行贷款,并对该贷款金额及利息进行分期还款,当贷款单位或个人在还清贷款后,银行归还其抵押在银行的房产实物资产、有价证券、契约等的所有权。在我国,按揭行为实际上专门用于购房贷款行为,在这个过程中购房人通过把房产的产权转交给银行充当还款抵押资产,当购房人还完贷款时,银行将购房人抵押在银行的房产归还购房人,而购房人在清偿贷款的过程中享有实际的房产使用权。这也是在我国法律环境下形成的具有中国特色的按揭行为。
  一、我国民法对按揭解释
  我国民法中的按揭强调按揭的目的是为了促使房地产交易行为的顺利完成,这一过程中必须有按揭银行参与。在我国按揭行为在法律上是指购房者在不愿意或者不能够对购买的房产进行一次性清偿房款时,购房人通过房产产权暂时转交给按揭银行作为资产抵押从而取得贷款用于清偿购买房产的房款,这一过程实现了房产购买行为向信贷行为的转变。购房者进行按揭购房的过程中,暂时获得了房屋的使用权,其实际房产的产权所有人是银行,只有购房人完成用房产抵押取得的按揭银行贷款时,购房人才能真正获取自己购买房产的产权。在购房人偿还按揭银行的贷款时,通常采用分期付款的方式,并在还款的过程中根据购房人的需要可以协商更改清偿购房贷款的分期数等具体的还款形式。这些关于购房按揭行为相关规定,共同构成我国民法对具有中国特色的按揭行为的基本概念。
  二、房产抵押权和所有权冲突分析
  民法关于按揭购房的规条中要求房地产开发商必须具有房产的产权,这包括房产的建筑产权和土地产权,而在实际购房者购买房屋时,经常会遇到想要购买的房屋或者已经购买的房屋的土地产权被抵押的现象。这也为购房者的购房行为增加了心理顾虑。因此购房者有必要分析购房中房产土地产权被抵押现象对购房人按揭购房活动造成的不良影响。
  产权抵押和按揭的区别主要在于产权是否发生转移,其区别的细致分析如下。法律含义上的区别是:产权抵押,是指产权所有人在抵押产权不发生转移的前提下,为其银行贷款提供财产担保,房产抵押权人享有对抵押房产的支配权;而产权按揭是购房人对房屋产权暂时转移给按揭银行进行贷款购房的行为。产权抵押贷款行为不存在产权的转移,按揭贷款行为中房产产权已经在法律上发生了变更,只不过在房产变更时保留了购房者赎回房产产权的权利,而在事实上这种权利更被购房者和银行看重,在购房者赎回按揭房产的实际产权时,购房者获得了按揭房产的完整权益,而银行也在购房者赎回按揭房产产权时获取其房贷收益。在实际经济活动中,银行对获取的购房者在按揭时转移的房产产权进行拍卖用以补偿其发放的房贷金额,通常存在拍卖所得资金不足抵消发放贷款金额的风险。
  在民事案件中,房产抵押权人或房产所有权人必须按照各自对房产享有的权益在民事诉讼中作为抵押权人或房产产权人来进行民事诉讼活动。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,要按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
  从民法规条的相关规定可以看出,购房者对房产的所有权在法院判处产权纠纷时具有优于抵押权的优先级,因此房产的土地产权被抵押和房产产权争议在民法中抵押权的优先级低于购房者拥有的直接房产产权,并不会对购买的房产产权造成法理上的威胁。然而,实际生活中,房产土地的抵押,确实会因为抵押权的存在,导致抵押权人在执行支配抵押房产土地时影响购房者对购买的房产产权权益。之所以如此的根本原因在于,民法虽然在法理上保证了房产产权的优先级,却不可能在日常经济生活中实时的对房产抵押权和所有权进行优先处置,民法法规对抵押权和所有权的处理上,多在抵押权已经对所有权权益造成了实际的影响之后,并通过相应的法律程序才能确保房产所有权的优先级。
  因此,房产购买者在购买房产时,应该尽可能避免购买房产部分或全部产权被抵押的房产,从而避免房产抵押权对所有权权益的影响,避免民事产权纠纷对购房者生活的困扰。当然,在必须购买已经被抵押的房产时,应该通过相关的文件告知抵押权人,以防抵押权人在执行其对抵押房产支配权的时候影响房产所有权人的权益。
  三、提前清偿按揭房贷的分析
  (一)我国民法法规约束下,各商业银行制定的关于购房者对其按揭的房贷金额进行提前还款的相关处理规定
  1.中国银行关于个人住房贷款提前还款的相关规定。
  按揭购房者在按揭合同生效后,在其资金充足的情况下可以对中国银行的放贷行提出提前清偿购房贷款的申请。提前还贷时间段为十五个工作日,如遇法定节假日审批的完成时间向后顺延。在按揭购房者在进行提前清偿按揭贷款时,必须承担该行为造成的违约处罚,违约金的数额按照相应的比例计算。
  2.中国建设银行关于个人住房贷款提前还款的相关规定。建设银行对于提前还贷行为的处理分为一年期以内和一年期以上两种情况进行处理。
  对于购房者按揭房贷的时间期限在一年之内的,按揭者提前还贷应该在还贷期限之内,向贷款行提出申请,并经过其同意之后,对借贷的一年期房贷贷款进行提前清偿。在清偿按揭的过程中,必须按照原合同规定的贷款利率和贷款使用的实际时间来计算贷款的利息,并予以支付。一年期内的房贷申请提前还款,必须将全部房贷金额结清,不能对按揭房贷的金额进行部分金额提前还本。
  对于购房者按揭房贷的时间期限在一年以上的,购房者可以在按揭房贷期间内向贷款行申请提前还贷,在贷款行认同的前提下,购房者可以对其按揭的房贷金额进行部分提前还款或者全部金额,同时承担相应的贷款利息。部分房贷金额进行提前还款中,提前清偿的金额将不再以后房贷账期中计算利息,同时也不会对在提前还款之前已经发生的贷款利息做出调整。中国建设银行对与一年期以上的房贷提前还款行为的两种方式做出了相应的规定。提前清偿全部一年期以上房贷金额的,要在贷款行确认的前提下,按照贷款合同约定期限的贷款利率与贷款余额实际使用时间的天数来计算利息。对按揭房贷的还款进行部分调整时,应该对允许提前还款的那部分金额做出控制,对超过规定限额的提前还款计划,房贷行应该根据实际情况对原有还款计划做适当的调整,而这个调整是在原有还款分期数不变的基数上,对每期的还款金额做出相应的改变,并且对于低于允许还款限制金额的提前还款银行审批不会予以通过。
  3.中国工商银行关于个人住房贷款提前还款的相关规定。购房人在办理银行按揭后,必须按照和银行签订的分期还款协议来对按揭贷款的本金和利息进行清偿。若是在按揭房贷还款期内,借贷人想要对按揭房贷进行清偿时,必须提前对房贷行提出申请,并在银行确认提前还款计划之后,方能提前偿还按揭房贷。
  4.中国农业银行关于个人住房贷款提前还款的相关规定。购房人在按揭房贷还款期限内可以提前清偿所欠房贷金额的部分或者全部金额,并对所对偿还的金额计算相应的利息率和归还本金同时结算。进行部分提前还款时,本金部分归还后,将不再对该金额在以后分期中计算利息。提前还款计划必须提前三天对房贷行提出书面的文字申请。在还款计划执行的当期对贷款仍然计算贷款利息,并在还款计划中予以体现。
  (二)提前还贷计划的应用分析
  提前还款计划的目的是为了节约购房人在按揭银行房贷的利息支付,因此提前还贷计划的合理性应该基于贷款人支付的利益成本是否降低,降低的程度来决定。
  按揭房贷贷款人申请提前还贷计划最重要的影响因素是贷款利率,提前还贷的分期时间长度和分期还贷中每期还贷金额都是对申请提前还贷的合理性造成重要影响。当银行的贷款利率较历史同时水平较高时,按揭房贷的贷款人在这一期申请提前还贷计划,虽然比原有还贷计划支付的成本利息要低,但在因为还款计划中采用的是本期较高的贷款利率为基准计算出的提前还贷计划的利率较高,从而降低了提前还贷对支付利息成本的节约。提前还贷的分期时间长度对按揭房贷提前还贷计划的合理性有着极大影响。银行计算年利率是基于360天进行的,而一年包含365天,一年期贷款提前还款时,将会是贷款的使用时间缩短到360天以内,从而避免了按揭房贷的贷款人多支付一年的贷款利息。
  当提前还贷计划的分期时间长度长于一年又低于720天时,将对导致提前还贷计划中多计算一年的贷款利率,这种情况在刚超过360天整数倍之后,又远小于下一个相邻的360天的整数倍时,都会造成提前还款时多付半年利息的情况。提前还贷计划中,每期偿还房贷的数额对于提前还贷计划的合理性有着直接的影响。每期还本金额越高,下一期的成本利息就会越低,从而直接降低按揭房贷支付的利息成本。
  提前还款导致用户违约,中国银行等规定还款违约赔偿的房贷行,提前还款行为造成的违约金将会导致提前还款造成的利息支付成本降低的程度达不到预期。当用户提前还款降低最终利息支付金额不足以平衡提前还款金额自然的升值额度时,或者两者之间的差距极小不足以支付贷款人申请提前还款过程中造成的人力资源价值时,按揭房贷的贷款人必将谨慎申请提前还贷计划。在实际的房贷还款活动中,按揭房贷的贷款人无论是否决定最终申请提前还贷,都将在咨询提前还贷时付出相应的人力资源成本,从而造成提前还贷申请时占用的人力资源成本对提前还贷合理性的影响力变小。因此,申请提前还贷占用的人力成本只对已经熟知提前还贷业务的贷款人申请提前还款行为合理性造成影响,而对于不了解提前还贷业务而进行提前还贷业务申请的合理性的影响忽略不计。
  在实际进行提前还贷业务时,应该综合考虑影响提前还贷计划合理性的相关因素,并根据按揭贷款贷款人的实际情况来判断是否进行提前还贷,若决定进行提前还贷,应该选择合适的利率时申请提前还贷计划,并确定提前还贷分期的时间长度和每期还款的金额,保证提前还贷计划的合理性,切实为按揭房贷贷款人还款降低贷款利息成本的支付。
  参考文献:
  [1]徐永峰.楼花按揭民法问题研究[D].吉林:吉林大学,2005.
  [2]张晓华.我国按揭民法规制问题研究[D].广西:广西大学,2004.
  [3]腾洁玉.商品房按揭法律问题研究[D].山东:烟台大学,2010.

  


(工作时间:8:30-23:00)

期刊版面咨询

审稿咨询